L’appartement perpignanais, un segment dynamique

De culture catalane, la capitale des Pyrénées-Orientales établit la jonction entre la Péninsule Ibérique et le sud de la France. Si l’aire urbaine abrite 280.000 habitants, Perpignan s’inscrit, avec 116.000 riverains, comme la troisième ville du Languedoc-Roussillon.

Après Montpellier et Toulouse, la commune où il fait bon vivre enregistre la troisième plus forte progression démographique du pays. Située entre les Pyrénées et les Corbières, à 13 km seulement de la Méditerranée, la belle, parcourue par la Têt, s’agrandit au fil des siècles, intégrant au fur et à mesure les villages de la périphérie. Elle s’étend sur 13 km du nord au sud et 12 km d’ouest en est. La chaîne des Albères marque la limite avec l’Espagne, tandis que le Pic du Canigou culmine à 2784 mètres. L’hyper-centre, fort étendu, réunit des maisons catalanes de trois à cinq étages, peintes en jaune, orange ou bordeaux et surmontées de tuiles rouges. Des constructions haussmanniennes ponctuent le boulevard Clemenceau et l’environnement immédiat de la gare, alors que des immeubles de cinq à huit niveaux rehaussent les boulevards qui ceinturent la partie ancienne. La rivière sépare le Vernet, ou quartier nord, du cœur historique. Le Moulin à Vent voit le jour au sud, en 1962, pour accueillir les rapatriés d’Algérie. Le site possède tous les services et commerces nécessaires au quotidien des locaux. C’est au sein de ce carrefour routier que s’animent aussi la zone commerciale de la Porte d’Espagne et le marché international Saint-Charles, la première plateforme européenne de fruits et légumes. La localité, axée sur l’agroalimentaire et la métallurgie, reçoit l’Espace Polygone Nord (plus de 400 PME et PMI ), Technosud (un tissu tertiaire, des laboratoires de recherche et des sociétés tournées vers les hautes technologies) et Torremila (des industries et des établissements sanitaires et sociaux).

« Le centre historique reste l’un des quartiers les plus recherchés par les amateurs de collectif », indique Nathalie Huc d’Immobilière Nicole Huc. Les volumes sont généreux, les plafonds, hauts, les cheminées et les moulures décoratives, courantes, contrairement aux extérieurs, aux ascenseurs et aux options de stationnement. Les quinquagénaires, en quête de qualité de vie et d’accès pédestre à toutes les commodités, paient 1600-2500 €/m2, selon l’état du bien. La place de Catalogne et les alentours directs de la gare arborent un bâti ancien et des immeubles neufs intégralement pourvus. Prêts à débourser 3000 €/m2, les retraités apprécient les confortables résidences. En périphérie, Saint-Martin, Las Cobas et Saint-Assiscle connaissent une évolution urbaine intéressante, associée à une implantation commerciale du goût des familles, susceptibles de dépenser là 1500-1700 €/m2, trop heureuses de bénéficier de la présence d’écoles et d’une bonne desserte des transports en commun. On attend, ensuite, 800 logements Porte d’Espagne, destinés à l’habitation principale et à l’investissement locatif. Le Pont Joffre, un équipement à emprunter pour rejoindre Moyen- et Bas-Vernet, constitue une barrière symbolique. Cette dernière suscite de nombreux a priori, souvent pas franchement justifiés, malgré des barèmes raisonnables, de l’ordre de 1300-1600 €/m2. Si Perpignan est l’une des villes les plus abordables du sud de la France, les prix affichés demeurent encore élevés. « Les transactions arrivent à terme seulement après d’âpres négociations », concède la professionnelle qui avoue réaliser 80 % des signatures grâce aux seniors étrangers à la région.

« Sur les dix dernières transactions orchestrées par Cécile Baco de Must Immobilier, cinq relèvent du placement locatif. Les investisseurs paient de 45.000 à 100.000 € de petits deux-pièces. Un client vient de prendre possession de 40 m2, idéalement placés et intégralement restaurés, moyennant 76.000 €, loués 400 € mensuels. Le parc ancien du cœur perpignanais, de Saint-Assiscle ou des copropriétés peu chargées du sud-est génère une rentabilité supérieure aux 3-4 % nets enregistrés généralement dans le neuf. Les habitués espèrent du 6-7 %, un score aujourd’hui difficile à obtenir. Le choix entre le marché de la revente et les programmes dépend, ensuite, du besoin de défiscalisation. Dans le résidentiel, les budgets peuvent atteindre, à de rares occasions certes, 800.000 €, le montant requis pour 330 m2 habitables en dernier étage cour Lassus, desservis par un ascenseur privatif et prolongés par trois terrasses. Mais, l’essentiel des affaires se conclut entre 120.000 et 300.000 €. Parmi les ventes récentes, la spécialiste cite 120 m2 en bon état, ouverts sur 60 m2 d’espace extérieur, à 215.000 €, ou 70 m2 avec terrasse et garage dans une copropriété fraîchement sortie de terre qu’un retraité de région parisienne brigue contre 285.000 €. Les sexagénaires préfèrent s’offrir de belles adresses en secteur urbain, dont les quais, les cours Lassus et Palmarole, que de se bloquer avec des jardins lourds d’entretien.

« Depuis huit à dix mois, 30 % des demandeurs de collectif sont des actifs mutés ou des retraités originaires d’autres régions, désireux de se rapprocher des centres-villes sans renoncer au confort et aux commodités tels que l’ascenseur et le parking », commente Frédéric Malquier de l’Agence du Soleil. Ils exigent de grandes surfaces et des prestations raffinées. Le haut de gamme débute à 400.000 €. La tranche à partir de 600.000 € entre en concurrence directe avec les villas du Mas Vermeil et du Mas Llaro. Le tiers se compose, ensuite, de jeunes accédants à la propriété, férus de T3 de 60-70 m2 entre 150.000 et 200.000 € sur Saint-Gaudérique, Saint-Julien et le Clos-Banet, des quartiers davantage accessibles et sis près des axes routiers. 40 % ciblent, enfin, l’investissement locatif, un bon rendement dans le centre ou l’application de la Loi Scellier au sud de la ville. « Un T3 de 51 m2 avec 7,5 m2 de terrasse au sein des « Jardins d’Espagne » vaut, actuellement, 151.500 €. Le loyer est garanti à 572 € et la réduction d’impôt, de l’ordre de 349 € mensuels. »